Die Digitalisierung schreitet in geradezu allen Lebensbereichen voran. Wo einst noch manuell mit Papier und Aktenordnern hantiert wurde, kommen heute immer mehr automatisierte digitale Systeme zum Einsatz. Ausgedient haben mittlerweile nicht nur Fax- und Kopiergeräte, auch die händische Unterschrift wird immer öfters von Ihrem digitalen Nachfolger ersetzt: der elektronischen Signatur.

Der deutsche Gesetzgeber fordert nur in wenigen Fällen tatsächlich eine Unterschrift auf Papier. Dies bietet viel Raum und in vielen Anwendungsfällen können daher auch elektronische Signaturen und Dokumente verwendet werden. Kostengünstig, schnell und sicher – diese Vorteile erfreuen auch die deutsche Immobilienwirtschaft und so werden auch hier immer mehr Angelegenheiten elektronisch erledigt. Von der Kommunikation bis zur Nebenkostenabrechnung – die dafür notwendigen Anwendungen sind vorhanden und erfreuen sich immer größerer Beliebtheit.

Sie möchten sich ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus kaufen und dieses auch finanzieren? Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wie elektronische Signaturen Sie bei diesem Vorhaben unterstützen können, was rechtlich bereits möglich ist  und welche praktischen Anwendungsmöglichkeiten es gibt:

1. Formvorschriften im deutschen Recht

 Damit Vereinbarungen und Verträge rechtswirksam geschlossen werden können, müssen die vom Gesetzgeber bestimmten Formvorschriften eingehalten werden. Wird eine in Deutschland gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, ist das Rechtsgeschäft in der Regel gem. § 125 BGB nichtig.

Als Formvorschriften enthält das BGB vor allem drei zentrale Normen:

  • die notarielle Beurkundung, die etwa bei der Veräußerung von Grundstücken vonnöten ist, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB;
  • die Schriftform nach § 126 Abs. 1 BGB, die grundsätzlich dann erfüllt ist, wenn der Aussteller der Urkunde eigenhändig unterschrieben hat;
  • und schließlich die eher selten angeordnete Textform, die bloß eine lesbare und dauerhafte Erklärung erfordert, § 126b BGB.

Der wichtigste allgemeine Grundsatz ist, dass die große Mehrzahl der Rechtsgeschäfte vollkommen formfrei möglich ist, also auf beliebige Art vorgenommen werden kann.

2. Der Grundstückserwerb

Gleich vorweg: beim Grundstückserwerb ist eine elektronische Signatur NICHT zulässig!

Der Grundstückserwerb bedarf in Deutschland zwingend der notariellen Beurkundung gem. § 311b BGB.

Anders ist es aber, wenn die Immobilie im Wege eines Share Deals, also nicht direkt, sondern mittelbar durch Übertragung des Eigentums an der Grundstückseigentümerin veräußert wird. Handelt es sich bei der Eigentümer-Gesellschaft um eine GmbH, ist zu deren Übertragung zwar ebenfalls nach § 15 Abs. 3 und 4 GmbHG eine notarielle Beurkundung erforderlich. Wenn es sich aber um eine AG handelt, sind ihre Anteile grundsätzlich formlos übertragbar und der Einsatz von elektronischen Signaturen also möglich.

Handelt es sich bei der Eigentümer-Gesellschaft um eine Personengesellschaft, ist die Übertragung der Anteile ebenfalls grundsätzlich formlos möglich, sodass auch hier elektronische Signaturen zum Einsatz kommen können. Eine Ausnahme bildet dabei die GmbH & Co. KG, bei der die Übertragung der Anteile (auch der Kommanditisten) der notariellen Form bedarf. Hier ist folglich kein Raum für elektronische Signaturen.

Abgesehen von diesen Einschränkungen bedürfen viele andere Dokumente, die mit der Abwicklung des Grundstückserwerbs zusammenhängen, etwa Objektaufnahmebögen, keiner gesetzlichen Form und sind daher mit einfacher elektronischer Signatur möglich.

3. Finanzierung

Sie möchten sich nicht nur ein Haus kaufen, sondern auch gleich finanzieren? Elektronische Signaturen bieten gerade in der Finanzierung viele Anwendungsmöglichkeiten:

Hier sind zum einen die Finanzierungsverträge selbst, zum anderen die Instrumente zu ihrer Besicherung zu betrachten.

Finanzierungsverträge:

Grundsätzlich unterliegen Darlehensverträge keinen Formvorschriften. Daher können sie auch in jeder elektronischen Form wirksam geschlossen werden.

Zwingend ist die Schriftform hingegen bei Verbraucherdarlehensverträgen gem. § 492 Abs. 1 BGB, wo sie jedoch inzwischen durch die qualifizierte elektronische Unterschrift ersetzt werden kann. Verpflichtend ist diese Form nur für den Darlehensnehmer, während die Erklärung des Darlehensgebers auch mithilfe von automatischen Einrichtungen erstellt werden kann und dann nicht der Schriftform genügen muss. Aufseiten des Unternehmers genügt also auch beim Verbraucherdarlehensvertrag eine einfache elektronische Signatur.

Besicherung:

Grundschuldbestellung und -übertragung

Die bei weitem üblichste Form der Besicherung eines Darlehens zum Grundstückskauf ist die Bestellung einer Grundschuld. Sie hat zwei Teile: Einen Sicherungsvertrag und die eigentliche Bestellung durch Einigung und Eintragung, § 873 BGB.

Der Sicherungsvertrag ist nicht formbedürftig und bietet Raum für die Anwendung von elektronischen Signaturen. Die Einigung zur Bestellung selbst unterliegt ebenfalls keinen Formvorschriften. Dennoch wird sie praktisch immer notariell beurkundet, da nur dann bis zur Eintragung ins Grundbuch eine Bindungswirkung erreicht wird, § 873 Abs. 2 BGB.

Dasselbe gilt, wenn die Grundschuld auf einen Dritten übertragen werden soll, es sei denn, es handelt sich um eine (praktisch seltene) Briefgrundschuld, bei der gem. § 1154 Abs. 1 BGB die Schriftform und so auch eine qualifizierte elektronische Signatur ausreichend ist.

Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung

Weiterhin ist eine dingliche Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung zugunsten des Darlehensgebers üblich, um ihm im Fall des Kreditausfalls unmittelbar Zugriff auf das Grundstück zu erlauben. Hier ist die notarielle Form nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO angeordnet, die sich durch elektronische Signaturen nicht ersetzen lässt.

Abstraktes Schuldanerkenntnis

Ebenfalls üblich ist ein abstraktes Schuldanerkenntnis zur weiteren Absicherung. § 781 S. 2 BGB schließt dabei die elektronische Form ausdrücklich aus.

Zusammenfassend finden sie folgend einige Beispiele, wo eine einfache elektronische Signatur beim Immobilienerwerb inklusive Finanzierung ausreichend ist:

  •     Darlehensvertrag
  •     Sicherungszweckbestimmung
  •     Objektaufnahmebögen
  •     Checklisten Vor-Bewertung von Immobilien bei Finanzierungen
  •     Verbraucherdarlehens-vertrag für die Unterschrift des Verbrauchers
  •     Grundstückskaufvertrag
  •     Grundsätzlich: Kauf einer Immobilien haltenden Gesellschaft
  •     Übertragung einer Buchgrundschuld
  •     Zwangsvollstreckungsunterwerfung
  •     Abstraktes Schuldanerkenntnis
  •     Faktisch: Grundschuldbestellung
  •     Faktisch: Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechts

Nähere Informationen rund um das Thema elektronische Signaturen finden sie online.

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